Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert beim Immobilienkauf den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung. Sie wird nach dem notariellen Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen und schützt davor, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft oder nachträglich mit Rechten belastet, die den Erwerb gefährden könnten.

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Wichtig ist: Mit der Auflassungsvormerkung sind Sie noch nicht Eigentümer. Sie erhalten aber einen sehr wirksamen Schutz für die Zeit zwischen Notartermin und endgültiger Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Kurz erklärt: Schutz zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung

Gerade diese Zwischenphase ist beim Hauskauf oder Wohnungskauf rechtlich entscheidend. Bis zur Umschreibung im Grundbuch müssen oft noch mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke.

• Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
• Sie schützt vor Doppelverkauf und späteren Belastungen.
• Sie wirkt grundsätzlich auch gegenüber späteren Erwerbern, Gläubigern und Banken.
• Sie wird in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Was eine Auflassungsvormerkung rechtlich bedeutet

Rechtlich handelt es sich um eine Vormerkung nach § 883 BGB. Sie sichert den Anspruch aus dem notariellen Kaufvertrag auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Die Vormerkung ist kein Vor-Eigentum und auch keine bloße Formalie, sondern ein eigenes Sicherungsrecht im Grundbuch. Sobald sie eingetragen ist, sind spätere Verfügungen des Verkäufers dem gesicherten Anspruch gegenüber grundsätzlich unwirksam, soweit sie ihn beeinträchtigen würden.

In der Praxis ist die Auflassungsvormerkung deshalb Standard beim Immobilienkauf. Umgangssprachlich ist manchmal auch vom Auflassungsvermerk die Rede. Rechtlich korrekt ist jedoch die Bezeichnung Auflassungsvormerkung.

Auflassung und Auflassungsvormerkung: der Unterschied

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Schritte. Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB. Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich den Anspruch auf diese spätere Eigentumsübertragung.

So kommt die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch

Am Anfang steht der notariell beurkundete Kaufvertrag. Darin werden regelmäßig die Auflassung erklärt und zugleich die Eintragung der Auflassungsvormerkung bewilligt. Anschließend beantragt der Notar die Eintragung beim Grundbuchamt. Rechtlich wirksam wird die Vormerkung erst mit ihrer Eintragung. Vorher besteht der Schutz noch nicht. Ein verwandtes Verfahren zur Anpassung des Grundbuchstands ist die Grundbuchberichtigung ohne Erbschein.

In welcher Grundbuchabteilung steht sie?

Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dort finden sich Lasten und Beschränkungen. Eine Grundschuld zur Finanzierung des Käufers wird dagegen typischerweise in Abteilung III eingetragen.

Welche Schutzwirkung die Vormerkung entfaltet

Die Auflassungsvormerkung schützt vor allem deshalb so wirksam, weil sie im Grundbuch für jedermann sichtbar ist. Wer später Rechte an der Immobilie erwerben will, muss die Eintragung gegen sich gelten lassen. Ein nachträglicher Doppelverkauf hilft dem Verkäufer daher regelmäßig nicht weiter. Ebenso können später eingetragene Belastungen, etwa eine zusätzliche Grundschuld, dem gesicherten Anspruch des Käufers grundsätzlich nicht entgegengehalten werden.

Also im Fall einer Insolvenz des Verkäufers verbessert die Vormerkung die Rechtsposition des Käufers erheblich. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, verhindert aber regelmäßig, dass der bereits gesicherte Anspruch durch spätere Entwicklungen leerläuft.

Ist man mit der Auflassungsvormerkung schon Eigentümer?

Nein. Eigentümer werden Sie erst mit der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis dahin müssen meist noch weitere Schritte erledigt werden, zum Beispiel die Fälligkeitsmitteilung des Notars, die Kaufpreiszahlung, die Vorlage von Löschungsunterlagen alter Belastungen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach der Grunderwerbsteuer.

Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann also noch einiges passieren. Der entscheidende Unterschied ist jedoch: Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung ist bereits gesichert.

Wann die Auflassungsvormerkung eingetragen wird und wie lange sie gilt

Üblicherweise veranlasst der Notar die Eintragung kurz nach dem Notartermin. Wie schnell das Grundbuchamt arbeitet, hängt vom zuständigen Amtsgericht und vom Einzelfall ab. Häufig erfolgt die Eintragung innerhalb weniger Tage bis weniger Wochen. Erst ab diesem Zeitpunkt wirkt die Vormerkung voll.

Die Vormerkung bleibt so lange bestehen, bis ihr Sicherungszweck erreicht ist. In der Regel ist das der Zeitpunkt, zu dem der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Danach wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, weil sie nicht mehr benötigt wird. Verzögerungen entstehen oft nicht durch die Vormerkung selbst, sondern durch den weiteren Vollzug des Kaufvertrags, etwa wegen Finanzierungsunterlagen, Löschungsbewilligungen, behördlicher Bescheinigungen oder offener Kaufpreiszahlung.

Was eine Auflassungsvormerkung kostet

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und damit nach dem Geschäftswert, in der Regel also nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es gibt keinen frei verhandelbaren Pauschalpreis. Abgerechnet werden Gebühren des Notars sowie des Grundbuchamts. Deshalb steigen die Kosten mit dem Immobilienwert.

Als grobe Orientierung liegen die reinen Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung bei üblichen Kaufpreisen oft im mittleren dreistelligen Bereich. Bei einem Kaufpreis von etwa 250.000 bis 300.000 Euro bewegt sich die Größenordnung häufig grob bei rund 500 bis 800 Euro. Die genaue Höhe kann im Einzelfall abweichen, etwa wenn weitere Vollzugsschritte, besondere Vertragsgestaltungen oder zusätzliche Eintragungen hinzukommen.

• Maßgeblich sind Kaufpreis und Geschäftswert.
• Die Vormerkungskosten sind nur ein Teil der gesamten Notar- und Grundbuchkosten.
• Wer die Kosten trägt, regelt meistens der Kaufvertrag. Häufig übernimmt sie der Käufer.

Kann man auf eine Auflassungsvormerkung verzichten?

Rechtlich ist ein Verzicht nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Aus Käufersicht ist er aber meistens riskant und nur in besonderen Ausnahmekonstellationen vertretbar. Ohne Vormerkung besteht die Gefahr, dass zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung neue Belastungen eingetragen werden oder der Verkäufer anderweitig über die Immobilie verfügt. Deshalb gehört die Auflassungsvormerkung im Regelfall zu den wichtigsten Schutzinstrumenten beim Immobilienkauf.

Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung

Was kann nach der Auflassungsvormerkung noch passieren?

Nach der Vormerkung folgen meist noch Kaufpreisfälligkeit, Zahlung, Finanzierungsvollzug, Vorlage behördlicher Bescheinigungen und schließlich die Eigentumsumschreibung. Streit über den Vertrag oder Verzögerungen sind weiterhin möglich. In Ausnahmefällen kommt auch eine Anfechtung eines Kaufvertrags in Betracht. Geschützt ist aber bereits der Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Wie schnell wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?

Das ist vom zuständigen Grundbuchamt abhängig. In vielen Fällen dauert es nur wenige Tage oder einige Wochen nach dem Notartermin. Maßgeblich ist, wann der Antrag vollständig vorliegt und wie hoch die Auslastung des Amtsgerichts ist.

Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Meist wird sie gelöscht, nachdem der Käufer als Eigentümer eingetragen wurde. Kommt es zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags, kann ebenfalls eine Löschung erforderlich sein. Für die Löschung können noch einmal gesonderte Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Gibt es eine Auflassungsvormerkung auch bei Schenkung oder Rückübertragung?

Ja, vergleichbare Sicherungsmechanismen spielen auch bei unentgeltlichen Übertragungen oder bei einer Rückauflassungsvormerkung eine Rolle, etwa zur Absicherung eines bedingten Rückübertragungsanspruchs. Die konkrete Gestaltung ist jedoch deutlich einzelfallabhängiger als beim normalen Kaufvertrag.

Wer beantragt die Eintragung und welche Unterlagen sind nötig?

In der Praxis stellt regelmäßig der Notar den Antrag beim Grundbuchamt. Die wichtigste Grundlage ist der notariell beurkundete Vertrag mit den erforderlichen Bewilligungen und Erklärungen. Welche weiteren Unterlagen nötig sind, hängt von der Vertragsgestaltung und vom Grundbuchstand ab.

Wann anwaltliche Unterstützung besonders sinnvoll ist

Die Unterstützung durch einen Anwalt für Immobilienrecht in Köln ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Kaufvertrag ungewöhnliche Klauseln enthält, Belastungen im Grundbuch bestehen, eine Finanzierung mit Grundschuld abgestimmt werden muss oder bereits Streit zwischen Käufer und Verkäufer entstanden ist. Die Kanzlei am Hansaring in Köln unterstützt Sie bei Fragen rund um das Immobilienrecht, Grundbuch, Vormerkungen und Vertragsgestaltung persönlich und aus einer Hand. So erhalten Sie eine klare rechtliche Einordnung, einen festen anwaltlichen Ansprechpartner und eine auf Ihren Fall zugeschnittene Lösung.