Maklervertrag kündigen

Ein Maklervertrag lässt sich nicht immer sofort und folgenlos beenden. Entscheidend sind vor allem die Vertragsart, die vereinbarte Laufzeit und die Frage, ob ein wirksamer Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt. Wer vorschnell kündigt, riskiert Streit über Provision, Aufwendungsersatz oder Schadensersatz.

Wenn Sie einen Maklervertrag kündigen möchten, sollten Sie daher zuerst prüfen, ob es sich um einen unbefristeten Auftrag, einen befristeten Alleinauftrag oder einen Verbraucherwiderruf handelt. Gerade bei Immobiliengeschäften lohnt sich eine sorgfältige rechtliche Einordnung im Immobilienrecht, bevor Sie handeln.

Wann ist die Kündigung eines Maklervertrags möglich?

Ob Sie aus einem Maklervertrag herauskommen, hängt in der Praxis von drei typischen Konstellationen ab:

• Unbefristeter Maklervertrag: häufig jederzeit kündbar
• Befristeter Maklervertrag oder Alleinauftrag: meist erst zum Laufzeitende ordentlich kündbar
• Außerordentliche Kündigung: bei wichtigem Grund auch vorzeitig möglich

Daneben kann für Verbraucher ein Widerrufsrecht bestehen, etwa wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Das ist rechtlich etwas anderes als eine Kündigung und sollte nicht verwechselt werden.

Unbefristeten Maklervertrag kündigen

Ein unbefristeter Maklervertrag ist grundsätzlich deutlich leichter zu beenden als ein Vertrag mit fester Laufzeit. Fehlt eine wirksame Befristung, ist eine ordentliche Kündigung oft jederzeit möglich. Ein besonderer Grund ist dafür in vielen Fällen nicht erforderlich.

Trotzdem sollten Sie den Vertrag genau lesen. Maßgeblich sind die konkreten Vereinbarungen zur Form, zu eventuellen Kündigungsfristen und dazu, ob bereits provisionsrelevante Leistungen erbracht wurden. Auch wenn die Beendigung wirksam ist, kann ein Vergütungsanspruch des Maklers fortbestehen, wenn seine Tätigkeit später noch ursächlich für den Abschluss war.

Befristeten Maklervertrag oder Alleinauftrag kündigen

Ist der Maklervertrag befristet, endet er grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung vor diesem Zeitpunkt ist regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Besonders relevant ist das bei Makleralleinaufträgen. Dort verpflichtet sich der Auftraggeber häufig, keinen weiteren Makler einzuschalten. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag kann zusätzlich vereinbart sein, dass auch ein Privatverkauf nicht ohne Weiteres zulässig ist. Wer in einer solchen Konstellation voreilig einen anderen Makler beauftragt oder selbst verkauft, muss mit rechtlichen und finanziellen Auseinandersetzungen rechnen.

Prüfenswert sind vor allem:

• Laufzeit des Vertrags
• Verlängerungsklauseln
• Regelungen zur ordentlichen Kündigung
• Beschränkungen bei Eigenverkauf oder Einschaltung anderer Makler

Außerordentliche Kündigung des Maklervertrags

Eine vorzeitige Beendigung kommt vor allem dann in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn Ihnen die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende nicht zumutbar ist. Bloße Unzufriedenheit reicht dafür in der Regel nicht aus.

Typische Gründe für eine fristlose Kündigung

Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt oder das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört. Denkbar sind etwa folgende Fälle:

• erhebliche Untätigkeit, obwohl eine aktive Vermarktung geschuldet war
• vereinbarte Maßnahmen werden nicht umgesetzt, etwa keine Inserate oder keine Besichtigungen
• eigenmächtiges Abweichen von wesentlichen Absprachen, zum Beispiel bei der Preisstrategie
• falsche oder irreführende Angaben, die für die Vermarktung oder Verhandlungen wesentlich sind
• schwere Störung des Vertrauensverhältnisses

Ob ein solcher Grund im Einzelfall ausreicht, hängt immer von Vertrag, Kommunikation und nachweisbaren Umständen ab.

Worauf Sie bei der fristlosen Kündigung achten sollten

Bei einer außerordentlichen Kündigung kommt es nicht nur auf den Grund, sondern auch auf das richtige Vorgehen an. Wer zu lange wartet oder den Sachverhalt nicht belegen kann, schwächt die eigene Position erheblich.

• Dokumentieren Sie Pflichtverletzungen mit E-Mails, Nachrichten, Exposés oder Gesprächsnotizen.
• Kündigen Sie eindeutig und benennen Sie den wichtigen Grund so konkret wie nötig.
• Versenden Sie die Kündigung beweissicher, damit der Zugang später nachgewiesen werden kann.

Widerruf statt Kündigung

Verbraucher können einen Maklervertrag unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen. Das betrifft vor allem Verträge, die online, per E-Mail, telefonisch oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurden. Der Widerruf ist keine Kündigung, sondern führt rechtlich dazu, dass der Vertrag rückabgewickelt wird.

Die Widerrufsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage, beginnt aber nur, wenn ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Fehlt eine ordnungsgemäße Belehrung, kann sich die Frist deutlich verlängern.

Wichtig ist außerdem: Hat der Makler auf Ihren ausdrücklichen Wunsch schon vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Tätigkeit begonnen, kann unter Umständen Wertersatz verlangt werden. Deshalb sollte immer geprüft werden, welche Erklärungen bei Vertragsschluss abgegeben wurden.

Rechtliche Grundlagen zu Kündigung, Widerruf und Anfechtung bietet das Vertragsrecht.

Bleibt trotz Kündigung eine Provision geschuldet?

Ja, das ist möglich. Die Kündigung beendet den Maklervertrag grundsätzlich nur für die Zukunft. Hat der Makler bereits während der Vertragslaufzeit einen Interessenten nachgewiesen oder eine Vermittlungsleistung erbracht, kann ein Provisionsanspruch trotz späterer Kündigung fortbestehen.

Besonders heikel wird es, wenn nach der Kündigung doch noch an einen vom Makler benannten Interessenten verkauft wird. Dann stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Tätigkeit des Maklers für den späteren Abschluss ursächlich war. In solchen Fällen kommt es stark auf die Vertragsgestaltung, die Abläufe und die Nachweisbarkeit der Kontakte an.

Auch ein Privatverkauf schützt nicht automatisch vor einer Provisionsforderung. Wer einen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen will, sollte deshalb vorab prüfen, ob der Käufer bereits durch den Makler eingeführt wurde oder ob vertragliche Beschränkungen bestehen.

Welche Kosten können bei einer Kündigung entstehen?

Eine Kündigung ist nicht automatisch kostenfrei, aber auch nicht automatisch teuer. In Betracht kommen vor allem drei Positionen:

• Provision, wenn die Voraussetzungen bereits erfüllt sind oder der spätere Vertragsschluss noch auf die Maklertätigkeit zurückgeht
• Aufwendungsersatz, wenn eine wirksame Vereinbarung über konkrete erstattungsfähige Kosten besteht
• Schadensersatz, wenn der Vertrag unberechtigt verletzt oder vorzeitig ohne tragfähigen Grund beendet wird

Ob solche Ansprüche tatsächlich bestehen, lässt sich nur anhand des konkreten Vertrags und des tatsächlichen Ablaufs zuverlässig beurteilen. Gerade bei Alleinaufträgen und exklusiven Vermittlungsrechten sollte vor einer Kündigung genau geprüft werden, welches finanzielle Risiko besteht.

So kündigen Sie den Maklervertrag rechtssicherer

Auch wenn nicht immer eine bestimmte Form gesetzlich vorgeschrieben ist, sollte die Kündigung aus Beweisgründen stets in Textform oder schriftlich erfolgen. Bei Streit entscheidet oft nicht nur die Rechtslage, sondern auch, was sich später nachweisen lässt.

Die Kündigung sollte klar erkennen lassen:

• wer kündigt
• welcher Vertrag gemeint ist
• zu welchem Zeitpunkt gekündigt wird
• ob ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird
• welcher Grund genannt wird, wenn fristlos gekündigt wird

Formulierungen wie „vorsorglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ können sinnvoll sein, wenn unklar ist, ob eine fristlose Kündigung trägt. Ebenso wichtig ist der sichere Zugangsnachweis.

Wann anwaltliche Prüfung sinnvoll ist

Eine rechtliche Prüfung ist besonders ratsam, wenn es um einen Alleinauftrag, eine bereits angelaufene Vermarktung, einen geplanten Privatverkauf oder eine drohende Provisionsforderung geht. Gleiches gilt, wenn Sie wegen Untätigkeit, Pflichtverletzungen oder Vertrauensverlust außerordentlich kündigen möchten.

In den Bereichen Vertragsrecht und Immobilienrecht kann eine anwaltliche Prüfung helfen, bestehende Vereinbarungen einzuordnen, Risiken einer Kündigung zu bewerten und vertragliche Ansprüche durchzusetzen oder abzuwehren. Gerade bevor Sie kündigen oder auf Forderungen des Maklers reagieren, kann das spätere Kosten und Streit vermeiden.

Benötigen Sie individuelle Unterstützung, hilft Ihnen ein Anwalt für Vertragsrecht in Köln.

FAQ

Wie komme ich aus einem Maklervertrag raus?

Das hängt von der Vertragsart ab. Ein unbefristeter Maklervertrag ist oft ordentlich kündbar. Ein befristeter Vertrag oder Alleinauftrag lässt sich meist erst zum Laufzeitende beenden, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor oder es besteht ein Widerrufsrecht.

Wie lange bin ich an einen Maklervertrag gebunden?

Bei einem befristeten Vertrag grundsätzlich bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Bei einem unbefristeten Vertrag endet die Bindung meist erst durch wirksame Kündigung. Zusätzlich kann es Konstellationen geben, in denen trotz Vertragsende noch eine Provision verlangt wird, wenn die Maklertätigkeit für den späteren Abschluss ursächlich war.

Wie lange hat ein Makler Anspruch auf Provision nach Kündigung?

Nicht die Kündigung allein ist entscheidend, sondern ob die Tätigkeit des Maklers noch kausal für den späteren Kauf- oder Mietvertrag war. Wird nach der Kündigung an einen vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkauft, kann der Provisionsanspruch fortbestehen.

Was kostet es, einen Maklervertrag zu kündigen?

Die Kündigung selbst verursacht nicht zwingend Kosten. Kosten können aber entstehen, wenn trotz Kündigung eine Provision geschuldet bleibt, ein wirksam vereinbarter Aufwendungsersatz greift oder wegen einer unberechtigten Vertragsverletzung Schadensersatz verlangt wird.

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